تحقیق چگونگي تنظيم قرارداد اجاره واحدهاي مسكوني و نحوه تخليه آنها 7ص ( ورد)

دسته بندي : دانش آموزی و دانشجویی » دانلود تحقیق
لینک دانلود و خرید پایین توضیحات
دسته بندی : وورد
نوع فایل :  word (..doc) ( قابل ويرايش و آماده پرينت )
تعداد صفحه : 6 صفحه

 قسمتی از متن word (..doc) : 
 

‏چگونگي تنظيم قرارداد اجاره واحدهاي مسكوني و نحوه تخليه ‏آنها
‏يكي از قراردادهايي كه اشخاص در جامعه تنظيم ‏مي‌كنند قرارداد اجاره است كه قوانين مربوط به آن هر از چندگاهي دچار تغيير و ‏تحولات اساسي شده كه در اين مختصر به آخرين مقررات مربوطه و نحوه تنظيم قرارداد ‏اجاره مطابق با آن و راه‌هاي پيشگيري از بروز اختلاف و در صورت وقوع اختلاف نحوه ‏مراجعه به دستگاه قضايي مي‌پردازيم. اما قبل از بررسي قانون روابط موجر و مستأجر ‏مصوب 26/5/1376 تعريف قانوني اجاره و بعضي كلمات حقوقي به زبان ساده را ارايه ‏مي‌كنيم.
‏تعريف اجاره
‏اجاره عقدي است كه برابر آن ‏اجاره‌كننده مالك منافع عين مال موضوع اجاره‌ مي‌شود اجاره ممكن است نسبت به اشياء ‏مانند اتومبيل، خانه يا حيوان يا انسان باشد مانند آنكه شخصي بخواهد از منزل ديگري ‏استفاده كند و آن را براي مدتي اجاره نمايد.
‏مستأجر: اجاره ‏‌كننده
‏مؤجر: اجاره دهند
‏عين مستأجر: مورد ‏اجاره
‏مال‌الاجاره: اجاره بها
‏اجرت‌المثل: اجرت و ‏بهائي كه براي يك كالا يا خدمات بر مبناي قيمت كالا يا خدمات مشابه آن تعيين مي‌شود ‏بدون آنكه طرفين قرارداد از قبل براي آن توافقي كرده باشند. اجرت‌المثل در مقابل ‏اجرت المسمي يعني اجرت توافق شده قرار مي‌گيرد.
20 ‏نكته در مورد ‏اجاره اماكن مسكوني
1- ‏در اجاره مسكن بايد مدت اجاره معين باشد والا ‏اجاره باطل است. معمولاً مدت اجاره‌ها يكسال تعيين مي‌گردد. مدت اجاره از روزي شروع ‏خواهد شد كه بين موجر و مستأجر توافق شود و اگر در عقد اجازه ابتداي مدت ذكر نگردد ‏زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد. شروع عقد اجاره خواهد بود.
2- ‏لازم نيست كه موجر مالك عين مستأجره باشد ولي بايد مالك منافع عين مستأجر شناخته ‏شود. پس اگر الف خانه‌اي را از ديگري اجاره كرد چون مالك منافع آن بوده قادر به ‏انتقال منافع در مدت اجاره به ديگري است، مگر آنكه در قرارداد اجاره خلاف آن شرط ‏شده باشد.
3- ‏اگر بعداز قرارداد معلوم شود كه عين مستأجره در حال ‏اجاره معيوب بوده، مستأجر حق فسخ دارد. البته اگر موجر رفع عيب كند به نحوي كه به ‏مستأجر ضرري وارد نشود، مستأجر حق فسخ نخواهد داشت اگر عيب در مدت استفاده از مورد ‏اجاره حادث گردد، مستأجر نسبت به بقيه مدت اجاره حق فسخ خواهد ‏داشت.
4- ‏موجر نمي‌تواند درمدت اجاره در عين مستأجره تغيير دهد كه ‏با استفاده مستأجر از آن در تعارض باشد و اگر مورد اجاره نياز به تعميراتي داشته ‏باشد كه تأخير در آن موجب ضرر به موجر شود، مستأجر نمي‌تواند مانع از تعميرات گردد ‏حتي اگر اين امر مانع استفاده او از مورد اجاره شود. در اين حالت مستأجر مي‌تواند ‏از حق فسخ استفاده كند.
5- ‏تعميرات و كليه مخارجي كه در مورد اجاره ‏براي امكان بهره‌برداري از آن لازم است و عهده مالك مي‌باشد، مگر آنكه در ‏اجاره‌نامه خلاف آن قيد شود و نيز پرداخت هزينه‌هاي مربوط به اسباب و لوازمي كه
‏براي استفاده از مورد اجاره ضروري است برعهده مالك مي‌باشد مانند نصب آبگرمكن يا ‏شوفاژ و...
6- ‏اگر مستأجر خارج ازحدود متعارف از مورد اجاره ‏بهره‌برداري كند و موجر نتواند مانع او از اين امر شود، حق فسخ براي موجر بوجود ‏مي‌آيد. براي مثال به جاي استفاده و مصرف خانگي از برق، مصرف صنعتي از برق داشته ‏باشد.
7- ‏مستأجر بايد در زمان‌هاي تعيين شده در قرارداد، اجاره‌بها ‏را پرداخت كند و در مقابل از موجر رسيد دريافت كند.
8- ‏اگر مستأجر ‏از مورد اجاره در غير موردي كه در اجاره‌ آمده استفاده كند، موجر حق فسخ اجاره را ‏خواهد داشت. براي مثال در قرارداد اجاره آمده كه اين امكان براي استفاده مسكوني به ‏اجاره داده مي‌شود ولي مستأجر از آن استفاده تجاري كند.
9- ‏عقد ‏اجاره به محض پايان مدت اجاره، برطرف مي‌شود و اگر بعداز پايان مدت اجاره مستأجر آن ‏را در تصرف خود نگهدارد بايد به موجب اجاره‌بهايي كه معادل اجاره‌بهاء مكاني شبيه ‏آن مكان است، بپردازد حتي اگر از آن استفاده نكند.
10- ‏عقد اجاره با ‏فوت موجر يا مستأجر باطل نخواهد شد اما اگر موجر تنها تا زمان حيات خود مالك منافع ‏مورد اجاره باشد با فوت او اجاره باطل خواهد شد و نيز اگر در قرارداد اجاره مباشرت ‏مستأجر در استفاده از مورد اجاره شرط گردد با فوت مستأجر عقد اجاره باطل ‏مي‌شود.
11- ‏اگر مستأجر مورد اجاره را به ديگري اجاره دهد اجاره ‏باطل يا فسخ نمي‌شود، مگر آنكه موجر در قرارداد اجاره براي خود به هنگام تحقق اين ‏امر حق فسخ را شرط كرده باشد.
12- ‏اگر مستأجر بدون اجازه موجر در ‏مورد اجاره تعميراتي كند حق مطالبه آن را از موجر ندارد
.
13- ‏اگر ‏مستأجر بدون اجازه موجر ‏در خانه يا زميني كه اجاره كرده ساخت و ساز كند يا درختي ‏بكارد موجر حق دارد كه آن را از بين ببرد و اگر در اثر اين عمل نقصي به بنا يا زمين ‏مورد اجاره وارد شود برعهده مستأجر خواهد بود.
14- ‏تنظيم قرارداد ‏اجاره هم به صورت عادي و هم رسمي ممكن است معمولاً اشخاص بصورت عادي در آژانس‌هاي ‏مسكن مبادرت به تنظيم قرارداد مي‌كنند. بايد توجه داشت كه اولاً براي تنظيم قرارداد ‏اجاره به صورت عادي حتماً به دو نفر به عنوان گواه ذيل سند اجاره را امضاء كنند تا ‏طرفين از مزاياي قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 بهره‌مند شوند. ثانياً صرف ‏تنظيم قرارداد در فرم‌هاي چاپي يا تايپ مفاد قرارداد موجب رسمي‌شدن آن نمي‌شود و ‏تأثيري در ماهيت آن ندارد.
15- ‏قراردادهاي عادي اجاره بايد با قيد ‏مدت اجاره در دو نسخه تنظيم شود و به امضاء موجر و مستأجر برسد و به وسيله دو نفر ‏افراد مورد اعتماد طرفين به گواهي برسد. هرگاه موجر يا مستأجر به نمايندگي از ديگري ‏قرارداد تنظيم كند بايد توجه داشت شخصي كه خود را به عنوان نماينده معرفي ‏مي‌كند،‌دليل نمايندگي او بايد به رويت طرف مقابل رسيده و پيوست قرارداد شود. پس ‏اگر الف خود را وكيل همسرش به عنوان موجر معرفي مي‌كند بايد وكالت‌نامه رسمي مبني ‏بر وكالت در انعقاد عقد اجاره از سوي او ارايه دهد.
16- ‏پس از پايان ‏مدت اجاره اگر مستأجر از تخليه مود اجاره امتناع كند به درخواست موجر تخليه صورت ‏خواهد گرفت. براي تخليه اگر سند عادي باشد بايد نكات زير رعايت ‏شود.
- ‏درخواست براي تخليه مشتمل بر نام و نام خانوادگي و محل اقامت ‏مستأجر و مشخصات عين مستأجره و مشخصات و تاريخ سند اجاره و كپي برابر اصل شده ‏قرارداد اجاره و كپي برابر اصل شده سند مالكيت ملك.
- ‏ابطال تمبر به ‏مبلغ 5000 ريال به درخواست نامه تخليه